Sachverständiger

Gemäß § 1299 ABGB sind alle Personen Sachverständige, die „sich zu einem Amte, zu einer Kunst, zu einem Gewerbe oder Handwerke öffentlich” bekennen und deren „Ausführung eigene Kunstkenntnisse oder einen nicht gewöhnlichen Fleiß” erfordern.

Der Berufsstand der Sachverständigen hat sich an die Anforderungen der Gesellschaft und den Stand der Technik und Wissenschaft angepasst, Schlagworte wie Spezialwissen, Qualitätsbewusstsein, Transparenz, hohe Ausbildungsintensität und weitere zeichnen den Berufsstand im heutigen Wirtschaftsleben aus.

Unser Büro verfügt über hochwertige nationale und internationale Qualitätsstandards durch folgende Zertifizierungen:

Zusätzlich ist Georg Hillinger als Geschäftsführer der Liegenschaftsbewertungsakademie mit der wissenschaftlichen Lehre zur Ausbildung von Sachverständigen österreichweit tätig, hält diesbezügliche Vorträge und veröffentlicht Fachartikel.

1) Verkehrswertgutachten

Der Verkehrswert einer Immobilie wird nach sorgfältiger Prüfung aller bewertungsrelevanten Parameter ermittelt und ist als jener Wert definiert, der beim Verkauf einer Immobilie im redlichen Geschäftsverkehr unter Ausschluss aller subjektiven Tatbestände zum Stichtag der Bewertung erzielt werden kann.

Der Verkehrswert wird üblicherweise ermittelt mit Hilfe des


erstellt.

Anlass zur Erstellung eines Verkehrswertgutachtens:

 

2) Nutzwertgutachten (ehemals Parifizierungen)

Bei der Begründung von Wohnungseigentum sind die Nutzwerte der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte im Rahmen eines Sachverständigengutachtens zu ermitteln. Der Nutzwert ist jener Wert, der sich durch Zu- und Abschläge aufgrund relativer Wertunterschiede zu einer Referenzwohnung im selben Haus ergibt. Das Nutzwertgutachten ist Grundlage für die Errichtung eines Wohnungseigentumsvertrages sowie die Einverleibung des Wohnungseigentumsanteils im Grundbuch.

3) Nutzungsdauer-/AfA-Gutachen

Im Rahmen der steuerlichen Abschreibung eines abnutzbaren Wirtschaftsgutes im Anlagevermögen kann die Höhe der Abschreibung, die von der Finanzverwaltung vorgegeben wird, ausgenutzt werden. Wird ein höherer AfA-Satz in Anspruch genommen, so ist diese kürzere Nutzungsdauer durch das Gutachten eines Sachverständigen nachzuweisen.

Anlass zur Erstellung eines solchen Gutachtens bietet sich bei Anschaffung eines Wirtschaftsgutes, bei einer wesentlichen Nutzungsänderung und bei sonstigen, die Nutzungsdauer eines Wirtschaftsgutes beeinflussenden Parametern.

4) Bewertung von Sonderimmobilien

Als Sonderimmobilie werden jene Liegenschaften bezeichnet, die selten oder überhaupt nicht am Immobilienmarkt gehandelt werden (zB Schulen, Krankenhäuser, Kirchen, Hotels, Freizeitanlagen, Kraftwerke, Burgen, Schlösser).

Es sind am Markt keine Vergleichswerte verfügbar, weshalb die Wertermittlung eine komplexe Materie darstellt. Für die Wertermittlung dieser Sonderimmobilien sind daher spezielle Wertermittlungsverfahren in Anwendung zu bringen bzw. sind zur Absicherung des Verkehrswertes die Ergebnisse aus mehreren verschiedenen Methoden gegenüberzustellen.

5) Bewertung von Rechten und Lasten

Der Wert einer Immobilie kann durch grundbücherliche oder außerbücherliche Rechte und Lasten erheblich beeinflusst werden. Deshalb ist es notwendig das rechtliche Umfeld einer Immobilie sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls eine Bewertung vorhandener Rechte und Lasten vorzunehmen und deren Einfluss auf den Verkehrswert zu berücksichtigen (z.B. Wohnungs-, Fruchtgenuss- und Leitungsrechte, Ausgedinge, Pflegeverpflichtung etc.).

6) Bewertung von Baurechten und Superädifikaten

Bei der Bewertung des Baurechts wird der zugrunde liegende Bauzins rechtlich geprüft und daraus der angemessene Bauzins ermittelt. Daraus wird dann der Verkehrswert des Baurechts entweder für den Baurechtsnehmer oder Baurechtsgeber errechnet. Ähnlich wie bei der Ermittlung des angemessenen Bauzinses beim Baurecht wird auch beim Superädifikat vorgegangen.

7) Mietzinsgutachten

Bei Bestandsverträgen (Miete oder Pacht) stellt sich in der Praxis häufig die Frage über die Angemessenheit und Ortsüblichkeit eines vereinbarten Mietzinses. Zur Überprüfung des Mietzinses ist neben der Marktkenntnis die Analyse vergleichbarer Mietobjekte erforderlich, um daraus einen nachhaltig erzielbaren Mietertrag ableiten zu können. Die rechtliche Prüfung der Bestandsverträge ist die Voraussetzung für die richtige Einstufung der vereinbarten Miete/Pacht.

8) Aufteilung des Verkehrswertes in Gebäude- und Grundwert

Für die steuerliche Erfassung einer Liegenschaft ist es notwendig, den Kaufpreis einer solchen in die Teile "Gebäudewert" und den "Wert für Grund und Boden" aufzusplitten.

Diese Wertermittlung erfolgt unter Anwendung der üblichen Wertermittlungsverfahren und bildet insbesondere für steuerliche Ansätze die Basis für die Berechnung der Afa.

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